LTV DTI DSR 뜻과 차이점, 대출 전 꼭 알아야 할 실무 체크리스트
처음 내 집 마련을 준비하던 시절, 은행 창구에 앉아 상담원에게 받은 대출 가능 금액 안내를 듣고 멍했던 기억이 납니다. 분명 통장에는 잔고가 꽤 있었고 연봉도 적지 않다고 생각했는데, 막상 마주한 대출 한도는 생각보다 훨씬 낮았거든요. 알고 보니 그 벽은 제가 넘을 수 없는 규제들이었습니다. 흔히들 말하는 LTV, DTI, DSR이라는 용어들이 단순한 경제 지표가 아니라, 실제 내 집을 살 수 있느냐 없느냐를 결정짓는 현실적인 잣대임을 그때 뼈저리게 느꼈죠. 주택담보대출의 첫 관문, LTV의 실제 작동 원리 LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있는지를 정하는 가장 기본적인 지표입니다. 단순히 매매가가 아니라 현재 시장에서 통용되는 '평가 가액'이 기준이 된다는 점을 절대 잊으면 안 됩니다. LTV는 말 그대로 집의 가치를 담보로 잡아 은행이 빌려주는 돈의 한도입니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 산다고 가정했을 때 LTV가 60%라면 3억 원까지 가능하겠다고 생각하기 쉽죠. 하지만 여기서 한 가지 함정이 있습니다. 은행은 내가 계약한 5억 원을 그대로 인정하지 않습니다. 현장에서는 주로 KB시세나 감정평가액을 따집니다. 만약 해당 단지의 KB시세가 4억 8천만 원이라면, 대출 한도는 5억 원이 아닌 4억 8천만 원의 60%인 2억 8천 8백만 원으로 계산됩니다. 이 차이 때문에 대출 계획이 틀어져 당황하는 분들을 정말 많이 봤습니다. 집값 상승기에는 이런 괴리가 더 커지니, 무조건 내 계약금과 시세 사이의 간극을 미리 계산해두어야 합니다. 소득 대비 상환 능력을 보는 DTI와 DSR DTI와 DSR은 대출받는 사람의 소득 수준을 봅니다. 다만 포함하는 부채의 범위가 결정적으로 다른데, DSR이 훨씬 더 깐깐하게 모든 빚을 들여다본다는 점이 핵심입니다. DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출 원리금에 다른 대출의 '이자'만 합쳐서 연봉과 비교합니다. 반면 DSR(총부채원리금상환비율)은 원금까지 전부 포함합니...
