내가 임장을 다니며 깨달은 '스세권(스타벅스)'과 '올세권(올리브영)'의 진짜 가치
몇 년 전 처음 상권 분석을 시작했을 때, 제가 가장 먼저 했던 일은 무작정 스타벅스가 어디에 들어섰는지 지도로 확인하는 것이었습니다. 당시엔 '스타벅스가 보이면 일단 망하지는 않는다'는 말이 업계의 절대 진리처럼 통했거든요. 그런데 어느 날, 오피스 밀집 지역이 아닌데도 유독 활기가 넘치는 곳을 발견했습니다. 스타벅스는 보이지 않는데, 올리브영이 그 구역의 한가운데를 떡하니 차지하고 있었죠. 그날 이후로 저는 상권을 볼 때 완전히 다른 눈을 뜨게 되었습니다.
상권의 체질을 결정하는 앵커 테넌트의 힘
상권 가치를 평가할 때 우리는 '앵커 테넌트'라는 용어를 씁니다. 건물이나 지역 전체의 가치를 끌어올리는 핵심 임차인을 말하죠.스타벅스는 전형적인 '안정형 앵커'입니다. 오피스 상권이나 대형 주거단지 근처에 입점해 직장인과 거주민의 소비를 꽉 잡고 있죠. 반면 올리브영은 '트렌드 주도형 앵커'입니다. 2030 여성 소비자가 모이는 곳이라면 어김없이 등장해 주변 편의점과 음식점 매출까지 견인합니다. 처음 이 차이를 몸소 체감했을 때는, 올리브영이 들어선 골목의 편의점 매출이 일반적인 상권의 편의점보다 30% 이상 높다는 사실을 확인하고 정말 놀랐습니다. 단순히 화장품을 사는 곳이 아니라, 유동인구를 끌어당기는 자석 역할을 하고 있었던 겁니다.
스타벅스가 입점한 곳이 '안정적인 궤도'라면, 올리브영이 입점한 곳은 '폭발적인 활력'이 있는 곳입니다. 투자 관점에서는 이 둘의 성격 차이를 명확히 구분해야 합니다.
데이터로 확인하는 상권의 트렌드 전환
빅밸류와 같은 데이터 분석 결과를 보면 최근 상권의 핵심 동력이 올리브영 블록으로 이동하는 흐름을 쉽게 읽을 수 있습니다.실제 데이터를 보면 올리브영 건대입구점 인근의 매출이 인근 스타벅스 상권의 매출을 상회하는 경우가 종종 관찰됩니다. 이건 제가 실무를 하며 느낀 점인데, 스타벅스는 점심시간에 집중된 트래픽을 갖지만, 올리브영은 저녁 시간과 주말까지 하루 종일 트래픽이 분산되지 않고 유지되는 경향이 강합니다. 특히 요즘 같은 시기에는 '어디서 시간을 보내느냐'보다 '어디서 돈을 쓰느냐'가 상권 가치를 더 정직하게 반영합니다.
나만의 상권 분석 필살기
제가 상권을 볼 때 가장 중요하게 보는 것은 '브랜드 간의 조합'입니다. 스타벅스 하나만 있다고 안심하지 마세요. 스타벅스가 없는 곳이라도 올리브영이 들어오고, 그 옆에 트렌디한 카페가 생기기 시작했다면 거기가 바로 새로운 '핫플'이 될 조짐입니다. 예전에는 이런 신호를 놓쳐서 좋은 자리를 놓친 적도 많았죠. 3개월 정도 지켜보면 매출 흐름이 명확히 보이는데, 그때는 이미 임대료가 올라버린 뒤인 경우가 많았습니다.
- 스세권: 안정성, 고급화, 직장인 및 거주민 중심 소비
- 올세권: 활력, 트렌디 소비, MZ세대 및 유동인구 중심
자주 묻는 질문(FAQ) ❓
스타벅스 vs 올리브영, 어떤 곳이 투자에 유리할까요?투자 목적에 따라 확실히 나뉩니다. 안정적인 임대 수익을 원하신다면 오피스 밀집 지역의 스세권을, 높은 자산 가치 상승과 활발한 상권 분위기를 선호하신다면 올세권 지역을 추천합니다. 저는 개인적으로 성장 가능성을 볼 때 올세권을 더 눈여겨보는 편입니다. |
상권 분석할 때 가장 자주 하는 실수는 무엇인가요?대부분의 초보자는 브랜드를 단독으로만 분석합니다. 브랜드가 어떤 '조합'으로 배치되어 있는지, 그 주변 상점들이 어떤 소비를 유도하는지를 봐야 합니다. 하나만 보고 덤볐다가 쓴맛을 본 경험이 저에게도 있거든요. |
상권을 읽는 눈은 경험에서 나옵니다
결국 상권은 살아있는 생물과 같아서 통계만으로는 전부 설명할 수 없습니다. 스타벅스와 올리브영은 그저 지표일 뿐, 현장에서 직접 발로 뛰며 변화를 감지하는 눈이 제일 중요합니다. 오늘 언급한 스세권과 올세권 분석을 시작으로 자신만의 기준을 정립해 보시길 바랍니다.
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